Vender un piso siendo no residente en España: fiscalidad, retenciones y plazos en 2026

Vender un inmueble en España siendo no residente fiscal es perfectamente posible, pero tiene particularidades que conviene conocer antes de firmar arras. La diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal puede ser de varios miles de euros y meses de gestiones con Hacienda.

En la zona de Sueca, Cullera y la costa de Valencia vemos muchos casos de propietarios extranjeros (especialmente franceses, belgas, alemanes y británicos) o españoles emigrados que necesitan vender. Esta es la guía práctica.

El esquema general en una venta de no residente

Cuando vendes un inmueble siendo no residente fiscal en España, ocurren cinco cosas:

1. Retención del 3% sobre el precio total que el comprador ingresa a Hacienda.
2. Plusvalía municipal que paga el vendedor (a veces el comprador como sustituto).
3. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) sobre la ganancia patrimonial.
4. Modelo 210 para liquidar el IRNR y reclamar la diferencia con el 3% retenido.
5. Declaración en tu país de residencia aplicando el convenio de doble imposición.

La retención del 3%: cómo funciona

Es la particularidad más importante. La ley española obliga al comprador a retener el 3% del precio total de la venta cuando el vendedor es no residente. Ese 3% se ingresa directamente en Hacienda mediante el modelo 211, y el comprador entrega al vendedor un justificante.

Ejemplo práctico:

• Precio de venta: 180.000 €
• Retención que cobra el comprador: 5.400 €
• Cantidad líquida que recibe el vendedor en la firma: 174.600 €

Esta retención no es un impuesto: es un pago a cuenta del IRNR. El vendedor luego presenta el modelo 210 con la ganancia real y:

• Si el IRNR a pagar es menor que la retención → Hacienda devuelve la diferencia.
• Si es mayor → el vendedor paga la diferencia.
• Si la ganancia es cero o negativa → devolución íntegra del 3%.

El IRNR sobre la ganancia patrimonial

El tipo aplicable es el 19% sobre la ganancia. La ganancia se calcula como:

Precio de venta – Precio de adquisición ajustado – Gastos

Importante: el “precio de adquisición ajustado” incluye los gastos de compra originales (notaría, registro, impuesto de transmisiones o IVA, gestoría) y las mejoras realizadas con factura. Conservar facturas de reformas puede reducir notablemente la ganancia y, por tanto, el impuesto.

Ejemplo:

• Precio de venta: 180.000 €
• Precio de compra original (2010): 130.000 €
• Gastos de compra: 12.000 €
• Reforma de baño y cocina con facturas (2015): 18.000 €
• Gastos de venta (comisión, certificado energético): 7.500 €

Ganancia: 180.000 – 130.000 – 12.000 – 18.000 – 7.500 = 12.500 € IRNR: 19% × 12.500 = 2.375 €

Como la retención fue 5.400 €, Hacienda debe devolver 3.025 €.

Plazos de presentación

• Modelo 211 (retención del 3%): el comprador tiene un mes desde la fecha de firma para ingresarlo.
• Modelo 210 (liquidación del IRNR del vendedor): plazo de 3 meses que empieza un mes después de la transmisión. En la práctica: 4 meses desde la firma.

Presentar el modelo 210 fuera de plazo conlleva recargo (5-15%) y dificulta la devolución del 3%. Es muy importante hacerlo a tiempo.

La plusvalía municipal

La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el vendedor por ley, pero cuando el vendedor es no residente, el ayuntamiento puede exigir el cobro al comprador como sustituto del contribuyente. Por seguridad, muchos compradores retienen este importe en la firma y lo abonan ellos al ayuntamiento.

En Sueca y Cullera, la plusvalía depende del valor catastral del suelo y los años transcurridos desde la compra. Para una vivienda media puede oscilar entre 300 y 3.500 €.

Desde 2021, si la operación se ha hecho con pérdida (vendes por menos de lo que compraste), la plusvalía no se paga. Hay que demostrarlo aportando ambas escrituras al ayuntamiento.

Documentación que hay que tener lista

Antes de firmar, conviene tener:

• NIE en vigor (renovado si caducó).
• Escritura original de compra y todas las facturas de reformas.
• IBI pagados y certificado del ayuntamiento.
• Certificado de eficiencia energética.
• Cédula de habitabilidad (en Comunidad Valenciana es obligatoria).
• Justificante de no estar al corriente con la comunidad de propietarios.

Si vives fuera de España, también necesitarás otorgar poder notarial a alguien de confianza para no tener que viajar para la firma. El poder se otorga ante notario en tu país y debe tener Apostilla de la Haya.

Recomendación

Una venta de no residente con todos los impuestos bien gestionados puede tardar 8-12 meses en cerrar el círculo fiscal completo (firma + modelos + devolución). Hacerlo con asesoramiento especializado evita errores que pueden costar varios miles de euros y meses de retraso.

En INSA acompañamos cada año varias ventas de no residentes y trabajamos con asesores fiscales especializados en IRNR. La parte inmobiliaria y la fiscal van de la mano: si las separas, suele salir más caro.