Cómo declarar la venta de un piso en la renta IRPF 2026
Guía práctica para declarar la venta de un inmueble en el IRPF 2026: cálculo de ganancia patrimonial, deducciones, exenciones y plazos. Casos reales con números.
Al vender un piso, una buena planificación fiscal puede ahorrarte miles de euros. Esta guía te explica cómo se declara la venta en el IRPF 2026, qué deducciones aplican y los errores típicos que cuestan dinero.
Lo básico: cómo se calcula la ganancia patrimonial
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Valor de adquisición = Precio de compra + impuestos pagados al comprar (ITP o IVA+AJD) + notario, registro, gestoría + mejoras estructurales documentadas + comisión inmobiliaria si la pagó el comprador.
Valor de transmisión = Precio de venta − comisión inmobiliaria pagada por el vendedor (con IVA) − Plusvalía Municipal − certificado energético − cédula de habitabilidad − gastos de cancelación de hipoteca anterior.
Los tipos impositivos en 2026
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| 0 - 6.000 € | 19% |
| 6.001 - 50.000 € | 21% |
| 50.001 - 200.000 € | 23% |
| 200.001 - 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Es un tipo progresivo: si tu ganancia es de 80.000 €, no pagas 23% sobre todo, sino que aplicas cada tramo proporcionalmente.
Caso práctico real
Datos:
- Vendido en 2026 por 175.000 €
- Comprado en 2014 por 110.000 €
- ITP pagado en 2014: 11.000 € (10%)
- Notaría, registro, gestoría compra: 1.800 €
- Mejoras estructurales en 2018 (cocina y baños): 14.000 € documentados
- Comisión inmobiliaria venta: 5.082 € (3% + IVA)
- Plusvalía Municipal: 1.800 €
- Certificado energético renovado: 110 €
Cálculo:
- Valor adquisición = 110.000 + 11.000 + 1.800 + 14.000 = 136.800 €
- Valor transmisión = 175.000 − 5.082 − 1.800 − 110 = 168.008 €
- Ganancia patrimonial = 168.008 − 136.800 = 31.208 €
IRPF:
- Tramo 0-6.000 (19%): 1.140 €
- Tramo 6.001-31.208 (21%): 5.293 €
- Total IRPF a pagar: 6.433 €
Las cinco grandes exenciones
1. Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (anteriores o posteriores), la ganancia queda exenta proporcionalmente.
Ejemplo: vendes vivienda habitual por 200.000 € (líquido). Compras nueva vivienda habitual por 180.000 €. Has reinvertido 90% del importe. El 90% de la ganancia es exenta, el 10% restante tributa.
2. Mayores de 65 años (vivienda habitual)
Exención total de la ganancia patrimonial cuando un mayor de 65 vende su vivienda habitual. Sin necesidad de reinversión. Aplica si llevaba al menos 3 años residiendo.
3. Reinversión en renta vitalicia (mayores de 65)
Si vendes cualquier inmueble (no solo vivienda habitual) siendo mayor de 65 y reinviertes en una renta vitalicia asegurada en plazo de 6 meses, exención total hasta 240.000 €.
4. Dación en pago
Si la venta es por dación en pago de una hipoteca por imposibilidad de pago, exención total.
5. Personas con discapacidad
Adaptaciones para discapacidad documentadas pueden incrementar el valor de adquisición.
Plazos clave
- 30 días desde la firma: pago de Plusvalía Municipal al ayuntamiento.
- 3 meses desde la firma: si eres no residente, retención del 3% por el comprador y modelo 211.
- Abril-junio del año siguiente: declaración de IRPF (modelo 100) con la ganancia patrimonial.
- 6 meses tras la firma: máximo para reinvertir en renta vitalicia (mayores 65).
- 2 años antes o después: ventana para reinversión en vivienda habitual.
Errores típicos al declarar
1. Olvidarse de incluir los gastos de adquisición. El ITP, notaría, registro y comisiones del comprador suman al valor de adquisición y reducen la ganancia. Olvidarlos puede costarte 1.500-3.500 € de IRPF de más.
2. Confundir mejoras con reparaciones. Pintar es reparación (no deducible). Cambiar instalación eléctrica es mejora (sí). Documentación con factura es imprescindible.
3. No aplicar exenciones a las que tienes derecho. Mayores de 65 con vivienda habitual: exención total. Hay que solicitarla expresamente, Hacienda no la aplica automáticamente.
4. No declarar pensando que «al ser herencia no toca». Heredar no tributa por IRPF (tributa por Sucesiones), pero vender lo heredado sí tributa por IRPF sobre la diferencia entre valor declarado en herencia y precio de venta.
5. Hacer la declaración solo sin asesor cuando hay complejidad. Para una venta simple sin complejidad, la declaración la haces tú. Para herencias, propiedad indivisa, mayores de 65 con reinversión, divorcios… contrata asesor (300-600 €).
Mi recomendación
Si vas a vender, planifica la fiscalidad antes: la diferencia entre vender en diciembre o en enero, o reinvertir en plazo o no, puede ser de miles de euros. Hablamos cuando quieras.