Vendre un pis amb usdefruit a València: com funciona i quant val

Vendre un pis amb usdefruit és perfectament legal a Espanya, però les opcions varien segons qui venga. La nua propietat sola es tanca al 30-60% del valor de mercat.

Tres opcions de venda

Opció 1 — Ple domini (nu propietari + usufructuari firmen)

Es ven la propietat completa al preu normal. El preu es reparteix segons valoració fiscal entre les dues parts.

Opció 2 — Només nua propietat

El nu propietari ven sense tocar l’usdefruit. Comprador típic: inversor. Descompte 30-60% segons edat de l’usufructuari.

Opció 3 — Només usdefruit

Cessió del dret d’ús a un tercer. Poc habitual i complex legalment.

Càlcul fiscal de l’usdefruit

Usdefruit vitalici = (89 − edat de l’usufructuari) % del valor de l’immoble (mín 10%, màx 70%)

Edat usufructuari	Valor usdefruit	Valor nua propietat
50 anys	39%	61%
60 anys	29%	71%
70 anys	19%	81%
80 anys	10%	90%

Cas pràctic: vivenda a Sueca centre

Situació: Mare (72 anys) té usdefruit vitalici. Filla (nua propietària) vol liquiditat.

Dades: Valor ple domini 160.000 €. Mare 72 anys → usdefruit 17% = 27.200 €. Nua propietat = 132.800 €.

Si venen el ple domini juntes: 160.000 €. Mare 27.200 €, filla 132.800 €. Si la filla ven només nua propietat: 80.000-95.000 € (descompte 30-40%). La mare conserva l’usdefruit.

Fiscalitat

Venedor de nua propietat: IRPF sobre guany patrimonial + Plusvàlua Municipal proporcional. Comprador: ITP del 10% sobre valor declarat. Mort de l’usufructuari: el nu propietari passa a ple domini. Tributa per extinció d’usdefruit (bonificació 99% Sucessions a la CV per a descendents).

El meu consell

Abans de vendre, valoració independent del ple domini + càlcul fiscal. La consulta és gratuïta.

Parlar amb mi →

Preguntes freqüents

Es pot vendre un pis amb usdefruit?

Sí, però només es pot vendre la nua propietat sense el consentiment de l'usufructuari. Si l'usufructuari també firma, es ven el ple domini i es reparteix el dinero segons valoració fiscal. La nua propietat sola es ven a inversors amb descompte del 30-60% sobre el valor de mercat.

Com es calcula el valor de l'usdefruit i la nua propietat?

L'usdefruit vitalici es valora segons l'edat de l'usufructuari: 89 − edat = % del valor de l'immoble (mínim 10%, màxim 70%). La nua propietat és el complement: si l'usdefruit val 30%, la nua propietat val 70%.

Qui paga les despeses del pis amb usdefruit?

L'usufructuari paga les despeses ordinàries: IBI, comunitat, subministraments, reparacions de manteniment. El nu propietari paga les grans derrames extraordinàries i les reparacions estructurals.

Convé comprar nua propietat amb usdefruit d'un major?

És una inversió de llarg termini. Compres al 30-50% del valor de mercat, no pots usar l'immoble fins al decés de l'usufructuari, i al consolidar-se passes a ple domini. Yield estimat: 4-7% anual implícit.