Vendre un pis sent no resident a Espanya: fiscalitat, retencions i terminis en 2026

Vendre un immoble a Espanya sent no resident fiscal és perfectament possible, però té particularitats que convé conéixer abans de firmar arres. La diferència entre fer-ho bé i fer-ho mal pot ser de diversos milers d’euros i mesos de gestions amb Hisenda.

A la zona de Sueca, Cullera i la costa de Valencia veiem molts casos de propietaris estrangers (especialment francesos, belgues, alemanys i britànics) o espanyols emigrats que necessiten vendre. Aquesta és la guia pràctica.

L’esquema general en una venda de no resident

Quan vens un immoble sent no resident fiscal a Espanya, ocorren cinc coses:

1. Retenció del 3% sobre el preu total que el comprador ingressa a Hisenda.
2. Plusvàlua municipal que paga el venedor (a vegades el comprador com a substitut).
3. IRNR (Impost sobre la Renda de No Residents) sobre el guany patrimonial.
4. Model 210 per a liquidar l’IRNR i reclamar la diferència amb el 3% retingut.
5. Declaració al teu país de residència aplicant el conveni de doble imposició.

La retenció del 3%: com funciona

És la particularitat més important. La llei espanyola obliga el comprador a retindre el 3% del preu total de la venda quan el venedor és no resident. Aquest 3% s’ingressa directament a Hisenda mitjançant el model 211, i el comprador entrega al venedor un justificant.

Exemple pràctic:

• Preu de venda: 180.000 €
• Retenció que cobra el comprador: 5.400 €
• Quantitat líquida que rep el venedor en la firma: 174.600 €

Aquesta retenció no és un impost: és un pagament a compte de l’IRNR. El venedor després presenta el model 210 amb el guany real i:

• Si l’IRNR a pagar és menor que la retenció → Hisenda torna la diferència.
• Si és major → el venedor paga la diferència.
• Si el guany és zero o negatiu → devolució íntegra del 3%.

L’IRNR sobre el guany patrimonial

El tipus aplicable és el 19% sobre el guany. El guany es calcula com:

Preu de venda – Preu d'adquisició ajustat – Despeses

Important: el “preu d’adquisició ajustat” inclou les despeses de compra originals (notaria, registre, impost de transmissions o IVA, gestoria) i les millores realitzades amb factura. Conservar factures de reformes pot reduir notablement el guany i, per tant, l’impost.

Exemple:

• Preu de venda: 180.000 €
• Preu de compra original (2010): 130.000 €
• Despeses de compra: 12.000 €
• Reforma de bany i cuina amb factures (2015): 18.000 €
• Despeses de venda (comissió, certificat energètic): 7.500 €

Guany: 180.000 – 130.000 – 12.000 – 18.000 – 7.500 = 12.500 € IRNR: 19% × 12.500 = 2.375 €

Com la retenció va ser 5.400 €, Hisenda ha de tornar 3.025 €.

Terminis de presentació

• Model 211 (retenció del 3%): el comprador té un mes des de la data de firma per a ingressar-lo.
• Model 210 (liquidació de l’IRNR del venedor): termini de 3 mesos que comença un mes després de la transmissió. En la pràctica: 4 mesos des de la firma.

Presentar el model 210 fora de termini comporta recàrrec (5-15%) i dificulta la devolució del 3%. És molt important fer-ho a temps.

La plusvàlua municipal

La plusvàlua municipal (IIVTNU) la paga el venedor per llei, però quan el venedor és no resident, l’ajuntament pot exigir el cobrament al comprador com a substitut del contribuent. Per seguretat, molts compradors retenen aquest import en la firma i l’abonen ells a l’ajuntament.

A Sueca i Cullera, la plusvàlua depén del valor cadastral del sòl i els anys transcorreguts des de la compra. Per a un habitatge mitjà pot oscil·lar entre 300 i 3.500 €.

Des de 2021, si l’operació s’ha fet amb pèrdua (vens per menys del que vas comprar), la plusvàlua no es paga. Cal demostrar-ho aportant ambdues escriptures a l’ajuntament.

Documentació que cal tindre llesta

Abans de firmar, convé tindre:

• NIE en vigor (renovat si va caducar).
• Escriptura original de compra i totes les factures de reformes.
• IBI pagats i certificat de l’ajuntament.
• Certificat d’eficiència energètica.
• Cèdula d’habitabilitat (a la Comunitat Valenciana és obligatòria).
• Justificant d’estar al corrent amb la comunitat de propietaris.

Si vius fora d’Espanya, també necessitaràs atorgar poder notarial a algú de confiança per a no haver de viatjar per a la firma. El poder s’atorga davant de notari al teu país i ha de tindre Postil·la de la Haia.

Recomanació

Una venda de no resident amb tots els impostos ben gestionats pot tardar 8-12 mesos a tancar el cercle fiscal complet (firma + models + devolució). Fer-ho amb assessorament especialitzat evita errors que poden costar diversos milers d’euros i mesos de retard.

A INSA acompanyem cada any diverses vendes de no residents i treballem amb assessors fiscals especialitzats en IRNR. La part immobiliària i la fiscal van de la mà: si les separes, sol eixir més car.