Quant es tarda des de firmar arres fins a cobrar?

El comú són 45-90 dies des de la firma de les arres fins a la firma davant notari i el cobrament. Si el comprador necessita hipoteca, el normal són 60-75 dies. Sense hipoteca i amb tota la documentació llesta, es pot tancar en 30 dies.

Quina quantitat s'entrega com a arres?

L'estàndard a Sueca és el 10% del preu de venda com a arres penitencials. En operacions més àgils o amb compradors molt seriosos s'accepta un 5%. Les arres penitencials permeten que el comprador desistisca perdent el lliurat, o el venedor pagant el doble.

Què passa si el comprador no aconsegueix la hipoteca?

Depén de com estiga redactat el contracte d'arres. Si les arres inclouen condició suspensiva per concessió d'hipoteca i la hipoteca es denega, es torna el diner. Si no s'incloïa aquesta clàusula, el comprador perd les arres en no poder firmar. Per això aquesta clàusula és crítica.

Qui paga les despeses de notaria i registre?

Per regla general (article 1455 del Codi Civil), notaria i matriu per al venedor, escriptura, gestoria i registre per al comprador. La hipoteca la paga el banc (complint la llei hipotecària de 2019). En la pràctica, a Sueca, el comú és seguir aquesta regla.

Quant cobra el venedor el dia de la firma?

Rep el preu total menys els descomptes: arres ja entregades (que es descompten), retencions legals si apliquen (3% si és no resident, plusvàlua municipal si l'assumeix el comprador), comissió immobiliària si es paga aquest dia. Sol cobrar per transferència bancària SEPA o xec bancari a la pròpia notaria.

Des de firmar arres fins a cobrar la venda: terminis reals a Sueca i Valencia

Una de les preguntes que més ens fan els venedors és: “He firmat les arres… quan vaig a cobrar?”. La resposta curta és entre 45 i 90 dies, però amb moltes variables.

Conéixer cada fita i els terminis associats ajuda a planificar bé — sobretot si necessites el diner per a comprar un altre immoble en cadena.

Què són les arres i per què importen

El contracte d’arres (firmat privadament, no davant notari) compromet ambdues parts a tancar l’operació en un termini determinat. Hi ha tres tipus:

Arres penitencials (les més comunes a Sueca): permeten al comprador desistir perdent el lliurat, o al venedor pagar el doble si es fa enrere.
Arres confirmatòries: bestreta del pagament, sense possibilitat de desistir sense conseqüències greus (incompliment contractual).
Arres penals: una pena per incompliment sense possibilitat de desistir.

A la majoria d’operacions residencials es firmen penitencials amb un 10% del preu.

El cronograma típic

Dia 0 — Firma de les arres

Comprador entrega 10% del preu. Venedor entrega documentació inicial. Es fixa data límit per a la firma davant notari (normalment 60-75 dies).

Dies 0-15 — Comprador inicia gestions

Si necessita hipoteca: sol·licita al seu banc. L’oferta vinculant tarda 3-6 setmanes.
Demana nota simple registral de l’immoble (1-2 dies).
Sol·licita certificació energètica si no la va entregar el venedor.

Dies 15-45 — Banc avalua

Taxació de l’immoble (1-2 setmanes).
Anàlisi de riscos del banc.
Oferta vinculant del banc (FEIN) — 14 dies de reflexió obligatoris.
Acta notarial prèvia de transparència hipotecària.

Dies 45-60 — Preparació de la firma

Venedor reuneix últims certificats (deute amb la comunitat, IBI, subministraments).
Notari prepara la minuta d’escriptura.
S’acorda data i hora de firma amb tots.
Comprador acudeix al banc per a validar provisió de fons.

Dia de la firma — El cobrament

Cita a notaria (normalment entre 11h i 18h).
Lectura de l’escriptura.
Comprador entrega el preu (xec bancari o transferència SEPA immediata).
Venedor entrega claus i firma.
Venedor cobra aquell mateix dia.

Variants segons escenari

Escenari A: comprador sense hipoteca

30-45 dies totals des d’arres fins a firma.
Sense taxació bancària, sense oferta vinculant, sense acta notarial.
Molt més ràpid i predictible.

Escenari B: comprador amb hipoteca (l’habitual)

60-90 dies des d’arres fins a firma.
Subjecte a avaluació bancària.
Risc principal: la hipoteca pot denegar-se.

Escenari C: venedor amb hipoteca pendent de cancel·lar

Mateix termini que l’escenari aplicable + 1-2 dies per a coordinar la cancel·lació de la hipoteca antiga.
El dia de la firma, part del preu es destina a cancel·lar la hipoteca del venedor (transferència directa al banc).

Escenari D: venda amb condició suspensiva

Si les arres inclouen condicions (urbanística, segregació, herència pendent), el termini pot allargar-se a 3-6 mesos.

Obstacles típics que retarden

Per experiència gestionant vendes a Sueca i comarca:

Hipoteca denegada o taxació baixa (2-3 setmanes perdudes, possible negociació a la baixa).
Càrregues registrals no resoltes (embargaments, drets de tanteig, prohibicions).
Falta de cèdula d’habitabilitat (15-30 dies per a aconseguir-la a la Comunitat).
Liquidació de comunitat pendent (derrames extraordinàries no notificades).
Plusvàlua municipal mal calculada (impacta al tancament).
Documentació d’estrangers sense Postil·la de la Haia (1-3 setmanes per a aconseguir-la).

Què pot fer el venedor per a accelerar

Reunir tota la documentació abans de firmar arres: nota simple, escriptura original, IBI, certificat energètic, cèdula d’habitabilitat, certificació de la comunitat de propietaris.
Si tens hipoteca, demanar al banc el certificat de saldo deutor des de l’inici.
Fer una nota simple actualitzada la setmana anterior a la firma per a verificar que no hi ha càrregues noves.
Confirmar el compte bancari per al cobrament i comprovar límits de transferència.

I si el comprador desisteix

Si les arres són penitencials i el comprador desisteix:

El venedor es queda el 10% lliurat.
El pis torna al mercat lliure.
Es considera ingrés patrimonial a efectes d’IRPF per al venedor.

Si és el venedor qui es fa enrere, torna el doble.

Recomanació

No firmes arres sense tindre identificada la data límit realista de firma i, si el comprador necessita hipoteca, sense haver vist el seu principi d’aprovació (preconcessió bancària). Una firma d’arres precipitada amb un comprador sense finançament clar és una de les causes més freqüents d’operacions que naufraguen a les 6-8 setmanes.

A INSA exigim al comprador document bancari abans de passar a arres. És un filtre que evita el 95% dels problemes.